Riva hus och bygga nytt på samma tomt

Uppdaterad november 2026 · Av Rivahus.se

Får jag riva och bygga nytt?

Två frågor ska besvaras, och de prövas var för sig:

1. Får det gamla huset rivas? Se guiden om rivningslov och rivningsanmälan.
2. Får det nya huset byggas? Ett nytt bostadshus kräver bygglov.

Inom detaljplan

Detaljplanen anger vad som får byggas på tomten: hur stor byggnadsarea, hur högt, hur många våningar och hur nära tomtgränsen. Ett äldre hus kan vara större eller ligga annorlunda än vad planen tillåter i dag. Det nya huset måste följa den plan som gäller nu, så läs planbestämmelserna innan du river.

Utanför detaljplan

Utanför detaljplan finns ingen plan som ger dig rätt att bygga. Kommunen prövar i bygglovet om platsen är lämplig. Att det redan har stått ett hus på platsen talar för, men det är ingen garanti. Ligger tomten inom strandskydd kan du också behöva dispens från strandskyddet för det nya huset.

Gör sakerna i rätt ordning

1. Kontrollera byggrätten

   Läs detaljplanen eller begär förhandsbesked utanför detaljplan. Ta reda på vad som gäller för strandskydd och kulturmiljö.

2. Välj hus och ta in offerter

   Be husleverantören och markentreprenören titta på tomten. De avgör om något av grunden, ledningarna eller schakten kan användas.

3. Sök rivningslov och bygglov samtidigt

   Kommunen kan handlägga ansökningarna ihop. Du får ett besked om helheten innan något är rivet.

4. Riv först när bygglovet är beviljat

   Ett rivet hus går inte att få tillbaka. Vänta på bygglov och startbesked för rivningen.

5. Samordna rivning och markarbete

   Samma maskiner kan riva, schakta och förbereda för den nya grunden. Det sparar etablering och transporter.

Det här kan du ofta behålla

• Anslutningar. En tomt som redan är ansluten till kommunalt vatten och avlopp och till elnätet har betalat anslutningsavgifterna. Fråga kommunen och elnätsbolaget vad som gäller när huset byts ut.
• Infart och tomtarbeten. Väg, stödmurar och uppvuxen trädgård kan stå kvar om de skyddas under bygget.
• Brunn och enskilt avlopp. Kontrollera med kommunens miljökontor om avloppet uppfyller dagens krav. Ofta måste det göras om.
• Grunden. Sällan. Nya hus ställer andra krav på isolering, fukt och radon, och att riva allt utom grunden räknas ändå som rivning.

Riva eller renovera?

Det finns ingen tumregel som passar alla hus, men de här frågorna brukar avgöra:

• Stommen och grunden. Omfattande fukt-, mögel- eller sättningsskador i stomme och grund talar för rivning.
• Planlösning och takhöjd. Det som inte går att bygga bort, som låg takhöjd och fel läge på tomten, löses bara med ett nytt hus.
• Rotavdrag. Renovering av en bostad du äger kan ge rotavdrag på arbetskostnaden. Rivning och nybygge ger inget.
• Byggrätten. Tillåter planen ett mindre hus än det som står där kan renovering vara enda sättet att behålla ytan.
• Kulturvärden. Äldre hus med bevarade detaljer kan vara värda mer renoverade, och kan dessutom vara skyddade.

Låt en besiktningsman eller byggnadsingenjör bedöma huset innan du bestämmer dig. Kostnaden för ett utlåtande är liten jämfört med att välja fel väg.